UW RECHT OP SCHADELOOSSTELLING
WEEKBLAD VOOR VENRAY EN OMSTREKEN
STIENSTRA Uwmakelaaj;
VRIJDAG 7 JUNI 1975 Nr. 23
ZES EN NEGENSTIGSTE JAARGANG
VOOS AL UW-DRANKEN
PEEL EN MAAS
DRUK- EN UITGAVE VAN DEN MUNCKHOF B.V. VENRAY
GROTESTRAAT 28 POSTBUS 1 TEL 2727 GIRO 1050652
ADVERTENTIEPRIJS 23 cl per mm. ABONNEMENTSPRIJS
PER HALFJAAR 9,50 (uitsluitend bij vooruitbetaling)
Met de hieronder volgende korte omschrijving is getracht enig
inzicht te verstrekken in de wijze van vaststelling van schadeloos
stelingen, door de overheid verschuldigd bü aankoop, c.q. ontei
gening van onroerende goederen ten dienste van de realisering
van niet-agrarische bestemmingen in het algemeen belang.
Voor de uitvoering van goedge
keurde planologische bestemmingen
kan de Overheid (Rijk, Provincie,
Gemeente) overgaan tot de aankoop
van onroerende goederen, c.q. ont
eigening hiervan.
Deze onroerende goederen hebben
voornamelijk betrekking op gronden
met eventueel opstaande gebouwen,
beplantingen enz.
De eigenaren van deze onroeren
de goederen, alsmede pachters,
huurders, of zakelijk gerechtigden,
hebben bij min of meer gedwongen
aankoop door de Overheid, ofwel
bij onteigening, recht op een „vol
ledige schadeloosstelling'* welke be
rekend wordt met inachtneming
van de in de Onteigeningswet voor
komende schadebepalende faktoren.
Deze „volledige schadeloosstel
ling" houdt in:
a. vergoeding van alle schaden,
welke worden toegebracht aan 't
vermogen van de eigenaar en
of zakelijk gerechtigde;
b. vergoeding van alle schaden,
welke worden toegebracht aan
de inkomenspositie van de ge
bruiker van het onroerend goed.
VERMOGENSSCHADE A.
De vermogensschade heeft betrek
king op de werkelqke verkoopwaar
de van het onroerend goed, alsmede
op eventuele waardevermindering,
die voor het overblijvende kan ont
staan, bij gedeeltelijke aankoop van
een object.
De werkelijke verkoopwaarde
wordt gebaseerd op een prijs voor 't
object, zoals die zou gelden indien
dit op de markt, in het vrqe han
delsverkeer, zou worden aangebo
den.
Aangezien het merendeel van de
door de Overheid te verwerven on
roerende goederen niet op de markt
wordt aangeboden, wordt van de
prijs min of meer vergelijkbare goe
deren in het vrije handelsverkeer
uitgegaan.
In sommige gevallen wordt van de
reconstructiekosten uitgegaan, mi
nus een passende afschrijving en re-
rening houdend met eventueel eco
nomische veroudering.
PRIJSVORMING VOOR
GRONDEN
Bij de aankoop van gronden, wor
den meerdere begrippen gehanteerd,
ter aanduiding van de waardeklas-
se, waarin de grond zich bevindt.
Deze begrippen kunnen omschre
ven worden als volgt:
1. agrarische waarde van de grond;
2. waarde als onontsloten ruwe
bouwgrond;
3. grond met verwachtingswaarde;
4. gerede bouwgronden.
AGRARISCHE WAARDE
De agrarische waarde van de grond
geeft aan de prijs, die in de vrije
verkeer voor gronden wordt gebo
den, indien deze gronden een agra
rische bestemming hebben en be
houden.
Bij deze prijsvorming is van grote
betekenis:
de aard en de kwaliteit van de
grond,
de ligging van de grond aan goe
de wegen,
de afstand van de grond tot het
agrarisch centrum,
de ontwatering en de cultuurtoe
stand,
lasten van waterschap of ruil
verkaveling,
geschiktheid van de grond voor
bouw- of grasland,
tuinderij, aspergesteelt, kwekerij-
grond enz.
Van betekenis is ook of de grond
al of niet vrij van pachtrechten kan
worden aangeboden.
Op de grond aanwezige voorzie
ningen, zoals gebouwen, omheinin
gen, fruitaanplantingen, aanleg van
asperges enz., worden in de prijs
medeberekend, indien deze voorzie
ningen de produktiviteit van de
grond verhogen.
RUWE BOUWGROND
De waarde als „ruwe bouwgrond"
ontstaat, zodra gronden worden op
genomen in een goedgekeurd be
stemmingsplan, met de bestemming
voor niet-agrarische doeleinden, zo
als: uitbreiding van het woongebied,
bijzondere bebouwing, aanleg van
industrieterreinen, enz.
Voorzover deze gronden voor de
omschreven doeleinden een onont
sloten ligging bezitten, geldt binnen
een complex, voor deze gronden
één en dezelfde prijs.
Verschillen in agrarische kwali
teit, verschillen in hoogteligging,
alsmede eventuele andere verschil
len, hebben op de prijs geen invloed
mits de prijs als ruwe bouwgrond
hoger is dan de maximale agrarische
waarde.
De aanwezigheid van fruitbomen,
aspergesbestand, e.d. verhogen deze
grondprijs niet, maar worden in de
vorm van bedrijfs- of inkomens-
schade vergoed.
Mocht in bijzondere gevallen de
agrarische waarde van het object
hoger zijn dan de prijs voor ruwe
bouwgrond, b.v. zeer intensief ge
bruikte kwekerij grond, dan geldt
de hoogste waarde.
De prijs voor ruwe bouwgrond
komt tot stand via de wet van
vraag en aanbod, beleidsbeslissingen
van de Overheid, doch voornamelijk
door de prijsvaststellingen in ontei
geningsprocedures door de recht
bank.
De prijs voor ruwe bouwgrond
kan streeksgewijze iets verschillen,
met hoger prijzen rond stedelijke
agglomeraties en lagere prijzen op
het platte land.
VERWACHTINGS WA ARDE
J
Verwachtingswaarde voor gron
den is aanwezig, indien deze gele
gen zijn in of rond de bebouwde
centra en reeds enige ontsluiting
hebben, voor het doel waarvoor
wordt aangekocht.
Zo zijn er gronden gelegen langs
wegen, die reeds enige voorzienin
gen bezitten aan nutsleidingen voor
electriciteit, water, gas, riool, ver
lichting, enz., en een functie ver
krijgen in het bestemmingsplan.
Naar rato de kwaliteit van de weg
beter is en meerdere nutsleidingen
aanwezig zijn, stijgt de verwach
tingswaarde.
De verwachtingswaarde is hoger
dan de prijs voor ruwe bouwgrond.
GEREDE BOUWTERREINEN
J
Deze zijn aanwezig binnen een be
stemmingsplan voor niet-agrarische
doeleinden, indien de wegen en
daarbij behorende nutsvoorzienin
gen van dien aard zijn, dat aan alle
gebruiksvoorschriften voldaan
wordt, zodat de eigenaar van het
terrein dit direkt kan benutten voor
de daarop gelegen woningbouwbe-
stemming, w
De prijs voor gereed bouwterrein
wordt bepaald via de markt in
bouwterreinen en is ook afhanke
lijk van het uitgifte-prijzenbeleid
van de Overheid.
De berekende diepte van bouw
terreinen varieert van 30 meter in
stedelijke bebouwing tot 40 meter in
plattelandsbebouwing.
VERGOEDING WEGENS
WAARDEVERMINDERING
Tot de vermogensschade behoort
ook een vergoeding wegens waarde
vermindering van het overblijvende.
Indien, bij gedeeltelijke aankoop
van 'n object, het overblijvende ge
deelte méér in waarde daalt, dan
als „koopprijs" voor het verkochte
wordt ontvangen, dan dient deze
waardevermindering vergoed te
worden.
Waardevermindering kan ook het
gevolg zijn van z.g. „snijschade" b.v.
bij landbouwgronden, tuinen, enz.
Wordt de vormgeving van het
overblijvende ernstig geschaad, dan
spreekt men van „snijschade".
Waardevermindering kan ook het
gevolg zijn van uitvoering van
nieuwe bouwplannen, b.v. aanleg
van toegangswegen, hoogbouw, die
licht en zon wegneemt, uitzichtbe
lemmeringen, stichting van gebouw
en, die het woonklimaat verminde
ren enz.
Deze waardeverminderingen zijn
niet het gevolg van grondverwer
ving, doch van de uitvoering van 'n
plan.
Eventuele schadevergoeding kan
dan gevorderd worden op grond van
artikel 49 van de „Wet op de ruim
telijke ordening", als „planschade".
INKOMENSSCHADE B.
Alvorens over te gaan tot vast
stel van de naast en boven de ver
mogensschade verschuldigde bijko
mende schadeloosstellingen, zal be
oordeeld moeten worden of deze
schadeloosstellingen gebaseerd die
nen te worden op de omstandigheid,
dat de betrokken eigenaar en ge
bruiker van het onroerend goed,
dit goed redelijkerwijze zal gaan
vervangen of reconstrueren, of dat
de exploitatie wordt beëindigd en
tot liquidatie van de bedrijfsvoering
wordt overgegaan.
Bij aankoop, c.q. onteigening van
courante onroerende goederen, in
eigen exploitatie, zoals woningen,
winkel- of zakenpanden, agrarische
goederen, waaronder tuinbouwkas
sen, veehoudersbedrijfjes enz. wordt
als regel uitgegaan van vervanging
of reconstructie tenzij de onmoge
lijkheid of economische niet - ge
wenstheid wordt aangetoond.
Bij aankoop, c.q. onteigening van
goederen, waarvan de vervangings
mogelijkheden zeer schaars zijn, en
van goederen, die redelijkerwijze
niet vervangbaar zijn, wordt als re
gel uitgegaan van liquidatie van de
exploitatie.
Ook de persoonlijke omstandighe
den van de ondernemer, b.v. ouder
dom, invaliditeit enz., kunnen in
aanmerking worden genomen.
Indien beide mogelijkheden aan
wezig zijn, zowel reconstructie als
liquidatie, dan dient ter berekening
van de schadeloosstelling gekozen te
worden voor de voor de Overheid
voordeligste oplossing.
SCHADELOOSSTELLING OP
BASIS VAN RECONSTRUCTIE
Bij de vaststelling van een scha
deloosstelling op basis van recon
structie, dienen alle schadegevolgen,
die boven de vermogensschade (ver
koopwaarde enz.) uitgaan aan de
eigenaar-exploitant vergoed te wor
den.
De belangrijkste schadegevolgen
kunnen zijn:
a. vergoeding van een onrendabele
tcp in de vervangingskosten van
het onroerend goed. Een aantal
goederen vraagt bij vervanging
of reconstructie een zodanige in
vestering, dat na het gereedko
men de werkelijke marktwaarde
in meer of mindere mate afwijkt
van de verwervingskosten, c.q.
stichtingskosten.
Zo zullen de verwervingskosten
van woningen of courante zaken-
panden wel evenredig zijn aan de
marktwaarde. Andere goederen
zoals minder courante zakenpan
den, bedrijfsgebouwen in de
landbouw, zullen na het gereed
komen niet verhandelbaar zijn
tegen de verwervingskosten
(stichtingskosten). Hier is sprake
van de zgn. onrendabele top die
voor vergoeding in aanmerking
komt.
b. Vergoeding van investerings-
schade (duurder wonen, duurde
re exploitatie van het vervang
ende onroerende goed).
Indien ter vervanging van een
onroerend goed een hoger be
drag geïnvesteerd moet worden
dan als koopsom voor het aanwe
zige goed wordt ontvangen, zul
len in de regel hogere exploita
tielasten het gevolg zijn.
Men dient de exploitatielasten
in de oude en nieuwe toestand
te vergelijken, rékeninng hou
dend met alle voor- en nadelen,
zoals rentelast, afschrijving, on
derhoudskosten, verzekerings
kosten enz.
Ook geldelijke voordelen van de
exploitatie van het nieuwe ob
ject dienen beoordeeld te worden.
Het uiteindelijk geldelijk nadeel,
voortvloeiende uit de duurdere
exploitatie van het vervangende
object dient vergoed te worden
en wel als regel gekapitaliseerd
tegen de faktor 10.
c. vergoeding van bijkomende kos
ten.
Kosten die met de vervanging
gepaard gaan, zoals kosten van
aankoop van grond en/of ge
bouwen, (notariskosten, make-
laarskosten, kosten van een hy-
pctheekakte enz.) voorzover niet
opgenomen in stichtings- of ver
wervingskosten van het nieuwe
objekt, komen voor vergoeding
in aanmerking.
d. Verhuis- en wederinrichtings-
kosten.
Kosten die gemaakt moeten wor
den ter verhuizing van de een
naar de andere woning, alsmede
kosten wegens overplaatsing van
een bedrijf, komen eveneens in
aanmerking voor vergoeding.
Hierbij dient rekening gehouden
te worden met het verkrijgen
van nieuw voor oud, efficiënter
inrichting van woning of bedrijf
enz.
e. Omheining, tuinaanleg, erfvoor-
zieningen.
Kosten van omheining, tuinaan
leg, erfvoorzieningen enz., nood
zakelijk om het vervangende ob
jekt in een gelijkwaardige toe
stand te brengen als het aanwe
zige goed en niet opgenomen in
de vervangingskosten voor het
nieuwe objekt komen ook voor
vergoeding in aanmerking.
Bij de vaststelling van de „ver
vangingskosten" dient zorgvuldig
te worden vastgesteld, welke kos
ten in dit bedrag zijn opgenomen,
ter voorkoming van dubbele ver
goedingen.
SCHADELOOSSTELLING OP
BASIS VAN LIQUIDATIE
Indien tergevolge van de verkoop
c.qq. onteigening van een onroer
end goed, dit objekt niet vervangen
kan worden, dan dient als regel
ook de exploitatie beëindigd te wor
den en vindt een algehele of ge
deeltelijke liqquidatie van de be
drijfsvoering plaats.
Evenredig aan deze liquidatie
gaat dan het bedrijfsinkomen geheel
of gedeeltelijk verloren.
Dit verlies wordt genoemd be
drijfsschade of inkomensschade.
De netto bedrijfs- of inkomens-
schade komt boven de vermogens
schade voor vergoeding in aanmer
king.
Alle gevolgen van de liquidatie
dienen onderzocht te worden.
VERLIEZEN OP DE
BEDRIJFSINVENTARIS
Bij algehele liquidatie of een be
langrijk deel hiervan zal de be
drijf sinventar is worden afgezet, of
wel als waardeloos achterblijven.
Zo zullen bij liquidatie van een
landbouwbedrijf de veestapel, ma
chines, werktuigen, gereedschappen,
voedermiddelen enz. vrijkomen voor
afzet. -
Verschillende goederen zullen bij
een min of meer gedwongen afzet
als tweedehands goed, slechts een
geringe opbrengst geven.
Zo ook bij beëindiging van een
zakenpand of bedrijf. De reële waar
de van de goederen dient geschat
te worden, alsmede de te verwach
ten opbrengst bij gedwongen ver
koop. Het verschil hiervan komt
voor vergoeding in aanmerking.
HET INKOMENSVERLIES
Uit de algehele of gedeeltelijke li
quidatie van 'n bedrijf vloeit voort,
het verlies aan bedrijfswinst of in
komen, dat uit de exploitatie van
het objekt wordt behaald.
Dit inkomensverlies dient vastge
steld te worden op een gemiddeld
bedrag per jaar, gedurende de ver
goedingsperiode.
Bij de vaststelling van de inko
mensschade dienen alle faktoren
beoordeeld te worden, die van in
vloed kunnen zijn op het werkelijk
te lijden verlies gedurende de ver
goedingsperiode.
Ter beoordeling wordt als regel
uitgegaan van een goede bedrijfs-
boekhouding, gedurende b.v. 3 voor
afgaande jaren. Bij gebrek aan een
boekhouding wordt gebruik gemaakt
van de in de praktijk ontstane nor
men, voor het in het geding zijnde
bedrijf of bedrijfsonderdeel.
Beoordelingsfaktoren kunnen zijn:
a. het rechtstreeks verlies aan in
komen, voortvloeiende uit de li-
liquidatie;
b. de gevolgen voor het overblij
vende bedrijf bij gedeeltelijke li
quidatie, b.v. relatieve verzwa
ring van gebouwen en inventaris
ten laste van de overblijvende
exploitatie;
c. aanpassing van het overblijvend
bedrijfsgedeelte aan de gewijzig
de omstandigheden^
Zo zullen in een agrarisch bedrijf
de meer opbrengende gewassen
(b.v. tuinbouw) op het overblij
vende bedrijf behouden dienen
te blijven en de minder opbren
gende gewassen worden afgesto
ten;
d. de vrijkomende arbeidstijd van
de ondernemer, die bij algehele
liquidatie of liquidatie van een
belangrijk bedrijfsgedeelte, ont
staat;
e. opbrengsten van vrijkomend ka
pitaal.
Uit de koopsom voor het objekt,
alsmede uit afzet van bedrijfs
middelen, ontstaat vrijkomend
kapitaal, dat rentegevend belegd
kan worden.
Met deze opbrengst dient even
eens rekening te worden gehou
den;
f. bijkomende faktoren, zoals: leef
tijd van de ondernemer, het wel
of niet aanwezig zijn van 'n op
volger voor het bedrijf enz. kun
nen in de beoordeling betrokken
worden.
Na afweging van al deze faktoren
wordt uiteindelijk de netto-schade
vastgesteld.
De duur van de vergoedingsperi-
cde, bij gebruik van het objekt in
eigendom, indien zonder aankoop of
onteigening een normale voorzetting
van het bedrijf verwacht kan wor
den, wordt gesteld op een tijdvak
van 13 a 14 jaren.
Dit tijdvak wordt bij voorafgaan
de vergoeding vastgesteld op faktor
10.
Van deze faktor kan afgeweken
worden, indien een vroegere beëin
diging van het bedrijf verwacht
wordt, ofwel binnen enkele jaren
een vervangend bedrijf of bedrijfs
gedeelte in uitzicht is.
SCHADELOOSSTELLING AAN
NIET-EIGEN AREN
Ook pachters en huurders van
onroerend goed, dat wordt aange
kocht, c.q. onteigend, voor niet-
agrarische doeleinden, hebben recht
op een schadeloosstelling, indien
geen vervangende goederen voor
handen zijn.
De netto-, bedrijfs- of inkomens-
schade wordt min of meer op gelij
ke wijze vastgesteld, als bij eige
naar-gebruikers het geval is.
De duur van de vergoedingsperi
ode voor pachters van „behuisd
land of een hoeve" bedraagt over 't
algemeen hoogstens faktor 9.
Voor pachters van „los land"
geldt de faktor 8.
Indien de paehtverhouding is ont
staan, nadat aan het onroerend goed
bij een goedgekeurd bestemmings
plan een bestemming is gegeven
voor niet-agrarische doeleinden,
geldt de vergoedingsperiode voor de
duur van de nog niet verstreken
pacht jaren.
Ook bij verpachting voor „korte
duur" met goedkeuring van de
Grondkamer, gelden de nog niet
verstreken pachtjaren die voor ver
goeding in aanmerking komen.
De huurders van bedrijfs- of za
kenpanden kunnen ook aanspraak
maken op vergoeding van de wer
kelijke bedrijfs- of inkomensschade.
Naar rato. van de aanwezige huur-
verhouding is de duur van de ver
goedingsperiode flexibel.
Als gemiddelde wordt in het alge
meen de faktor 6 gehanteerd.
De huurders van privé-woningen
hebben slechts een beperkte aan
spraak op schadeloosstelling.
Een huurwoning is praktisch al
tijd vervangbaar.
Bij onteigening wordt een bedrag
gelijk aan één jaar of hoogstens
twee jaar van de huursom vergoed.
OVERIGE SCHADEN
Er doen zich in de praktijk nog
tal van andere schaden voor, die
zeer incidenteel zijn en voor ver
goeding in aanmerking komen.
Zo kan b.v. „omrijschade" ont
staan, indien bij aanleg van een
weg een overblijvend perceelsge
deelte niet meer langs de oorspron
kelijke toegangsweg bereikbaar is.
De extra-exploitatiekosten, die van
deze omweg een gevolg zijn, worden
aangeduid als „omrjj schade".
Het jaarlijkse schadebedrag dient
in het kader van bedrijfsschade ver
goed te worden tegen in aanmerking
komende kapitalisatiefaktor.
Verder kan schade ontsttaan we
gens te nauwe belending.
Bijvoorbeeld bij snijding van een
perceel blijven op het overblijvende
fruitbomen staan, vlak tegen de
nieuwe perceelsgrens.
Deze bomen kunnen dan niet blij
ven staan en moeten gerooid wor
den.
Aangezien de schade wegens op
ruimen van deze fruitbomen een
gevolg is van aankoop of onteige
ning van een bijbehorend perceels
gedeelte, komt ook deze voor ver
goeding in aanmerking.
BELASTING SCHADE
Over vergoeding, ontvangen in de
inkomenssfeer is inkomensbelasting
verschuldigd.
In de regel wordt voor deze méér-
jarige uitkering toepassing gevraagd
van een bepaling in de wet, waarbij
deze extra-ontvangsten worden be
last.
Wordt nu in deze éénmalige hef
fing meer belasting gevorderd dan
verschuldigd zou zijn bij een nor
male voortgang van het inkomen,
dan onstaat belastingschade.
Deze belastingschade komt voor
vergoeding in aanmerking, mits
zulks aangetoond wordt door mid
del van een verklaring van de in-
spekteur der direkte belastingen.
Makelaardij
Projoktontwikwllnj
Hypotheken
Verzekeringen
Beheer
Taxatie*
Stlenatra Venray BV
Venray, Stationsweg 11
TeL 04780-4438*
MATERIELE SCHADE
Op de kruising Hoenderstraat -
Westsingel werd onvoldoende opge
let waardoor een botsing ontstond
tussen de personenauto's bestuurd
door de 33 jarige Venrayer E. J. M.
en de 23 jarige A. S. uit het Bra
bantse Dongen.
Bij de kruising Eikenlaan-Linden-
straat werd geen voorrang verleend
waardoor een botsing' ontstond tus
sen de personeneauto's bestuurd
door de 35 jarige D, C. uit Venray
en de 25 jarige E. M. F. Bij beide
botsingen alleen materiele schade.
MEISJE AANGEREDEN
Op de kruising Westsingel-Kemp-
weg werd onvoldoende voorrang
gegeven waardoor een botsing ont
stond tussen het 8 jarige fietsende
meisje M. T. en de personenauto
bestuurd door de Venrayer M. V.
Het meisje kwam te vallen maar de
opgelopen verwondingen vielen ge
lukkig mee. Verder was er alleen
lichte schade te noteren.
VOETGANGSTER LIEP DE
WEG OVER
Zonder op het verkeer te letten
stak een kind plotseling op de krui
sing Tuinstraat de Maasheseweg
over. De bestuurder van een perso
nenauto, X. uit Venlo, kon het kind
niet geheel ontwijken. Gelukkig
viel het achteraf nog mee.
BROMFIETSER GAF GEEN
VOORRANG
De 16 jarige bestuurder van een
personenauto, S. uit Venray, gaf op
de kruising Horsterweg - Hoogrie-
broekseweg geen voorrang aan een
personenauto bestuurd door de 23
jarige v. W. uit Erp. Het bleef ge
lukkig bij materiële schade.
VERSTERKERS GESTOLEN
Voor de tweede maal werden in
de niet afgesloten kelder van de be
jaardenflat Schuttersveld de ver
sterkers van het centrale antenne
systeem gestolen. De kelder kan niet
worden afgesloten omdat deze ge
bruikt wordt voor rijwielstalling.
De bewoners hebben korte tijd
niet van de TV gebruik kunnen ma
ken. Het vermoeden bestaat dat
jeugdige personen deze diefstal heb
ben gepleegd.
DIEFSTAL ZWEMBAD
G. uit Merselo deed aangifte dat
uit het zwembad een hem toebeho
rende portemonnaie met inhoud ge
stolen was.
BOERDERIJ GESLOOPT
Het uitzicht in de bocht van de
mgr. Hanssenstraat is aanmerkelijk
verbeterd nu de voormalige boerde
rij van Vollenberg onder slopers
handen is gevallen.
KLANDESTIEN
VUILSTORTEN
Gemeentewerken kregen handen
vol werk om het klandestien gestort
vuil achter St. Anna op te ruimen.
Deskundigen zijn bezig te achterha
len wie die klandestiene storter is
geweest om hem de rekening te pre
senteren.
Nabij Sparrendreef te Oostrum
moesten 140 klandestien gestorte
autobanden worden opgeruimd. De
politie zit deze storter op het spoor.