UW RECHT OP SCHADELOOSSTELLING WEEKBLAD VOOR VENRAY EN OMSTREKEN STIENSTRA Uwmakelaaj; VRIJDAG 7 JUNI 1975 Nr. 23 ZES EN NEGENSTIGSTE JAARGANG VOOS AL UW-DRANKEN PEEL EN MAAS DRUK- EN UITGAVE VAN DEN MUNCKHOF B.V. VENRAY GROTESTRAAT 28 POSTBUS 1 TEL 2727 GIRO 1050652 ADVERTENTIEPRIJS 23 cl per mm. ABONNEMENTSPRIJS PER HALFJAAR 9,50 (uitsluitend bij vooruitbetaling) Met de hieronder volgende korte omschrijving is getracht enig inzicht te verstrekken in de wijze van vaststelling van schadeloos stelingen, door de overheid verschuldigd bü aankoop, c.q. ontei gening van onroerende goederen ten dienste van de realisering van niet-agrarische bestemmingen in het algemeen belang. Voor de uitvoering van goedge keurde planologische bestemmingen kan de Overheid (Rijk, Provincie, Gemeente) overgaan tot de aankoop van onroerende goederen, c.q. ont eigening hiervan. Deze onroerende goederen hebben voornamelijk betrekking op gronden met eventueel opstaande gebouwen, beplantingen enz. De eigenaren van deze onroeren de goederen, alsmede pachters, huurders, of zakelijk gerechtigden, hebben bij min of meer gedwongen aankoop door de Overheid, ofwel bij onteigening, recht op een „vol ledige schadeloosstelling'* welke be rekend wordt met inachtneming van de in de Onteigeningswet voor komende schadebepalende faktoren. Deze „volledige schadeloosstel ling" houdt in: a. vergoeding van alle schaden, welke worden toegebracht aan 't vermogen van de eigenaar en of zakelijk gerechtigde; b. vergoeding van alle schaden, welke worden toegebracht aan de inkomenspositie van de ge bruiker van het onroerend goed. VERMOGENSSCHADE A. De vermogensschade heeft betrek king op de werkelqke verkoopwaar de van het onroerend goed, alsmede op eventuele waardevermindering, die voor het overblijvende kan ont staan, bij gedeeltelijke aankoop van een object. De werkelijke verkoopwaarde wordt gebaseerd op een prijs voor 't object, zoals die zou gelden indien dit op de markt, in het vrqe han delsverkeer, zou worden aangebo den. Aangezien het merendeel van de door de Overheid te verwerven on roerende goederen niet op de markt wordt aangeboden, wordt van de prijs min of meer vergelijkbare goe deren in het vrije handelsverkeer uitgegaan. In sommige gevallen wordt van de reconstructiekosten uitgegaan, mi nus een passende afschrijving en re- rening houdend met eventueel eco nomische veroudering. PRIJSVORMING VOOR GRONDEN Bij de aankoop van gronden, wor den meerdere begrippen gehanteerd, ter aanduiding van de waardeklas- se, waarin de grond zich bevindt. Deze begrippen kunnen omschre ven worden als volgt: 1. agrarische waarde van de grond; 2. waarde als onontsloten ruwe bouwgrond; 3. grond met verwachtingswaarde; 4. gerede bouwgronden. AGRARISCHE WAARDE De agrarische waarde van de grond geeft aan de prijs, die in de vrije verkeer voor gronden wordt gebo den, indien deze gronden een agra rische bestemming hebben en be houden. Bij deze prijsvorming is van grote betekenis: de aard en de kwaliteit van de grond, de ligging van de grond aan goe de wegen, de afstand van de grond tot het agrarisch centrum, de ontwatering en de cultuurtoe stand, lasten van waterschap of ruil verkaveling, geschiktheid van de grond voor bouw- of grasland, tuinderij, aspergesteelt, kwekerij- grond enz. Van betekenis is ook of de grond al of niet vrij van pachtrechten kan worden aangeboden. Op de grond aanwezige voorzie ningen, zoals gebouwen, omheinin gen, fruitaanplantingen, aanleg van asperges enz., worden in de prijs medeberekend, indien deze voorzie ningen de produktiviteit van de grond verhogen. RUWE BOUWGROND De waarde als „ruwe bouwgrond" ontstaat, zodra gronden worden op genomen in een goedgekeurd be stemmingsplan, met de bestemming voor niet-agrarische doeleinden, zo als: uitbreiding van het woongebied, bijzondere bebouwing, aanleg van industrieterreinen, enz. Voorzover deze gronden voor de omschreven doeleinden een onont sloten ligging bezitten, geldt binnen een complex, voor deze gronden één en dezelfde prijs. Verschillen in agrarische kwali teit, verschillen in hoogteligging, alsmede eventuele andere verschil len, hebben op de prijs geen invloed mits de prijs als ruwe bouwgrond hoger is dan de maximale agrarische waarde. De aanwezigheid van fruitbomen, aspergesbestand, e.d. verhogen deze grondprijs niet, maar worden in de vorm van bedrijfs- of inkomens- schade vergoed. Mocht in bijzondere gevallen de agrarische waarde van het object hoger zijn dan de prijs voor ruwe bouwgrond, b.v. zeer intensief ge bruikte kwekerij grond, dan geldt de hoogste waarde. De prijs voor ruwe bouwgrond komt tot stand via de wet van vraag en aanbod, beleidsbeslissingen van de Overheid, doch voornamelijk door de prijsvaststellingen in ontei geningsprocedures door de recht bank. De prijs voor ruwe bouwgrond kan streeksgewijze iets verschillen, met hoger prijzen rond stedelijke agglomeraties en lagere prijzen op het platte land. VERWACHTINGS WA ARDE J Verwachtingswaarde voor gron den is aanwezig, indien deze gele gen zijn in of rond de bebouwde centra en reeds enige ontsluiting hebben, voor het doel waarvoor wordt aangekocht. Zo zijn er gronden gelegen langs wegen, die reeds enige voorzienin gen bezitten aan nutsleidingen voor electriciteit, water, gas, riool, ver lichting, enz., en een functie ver krijgen in het bestemmingsplan. Naar rato de kwaliteit van de weg beter is en meerdere nutsleidingen aanwezig zijn, stijgt de verwach tingswaarde. De verwachtingswaarde is hoger dan de prijs voor ruwe bouwgrond. GEREDE BOUWTERREINEN J Deze zijn aanwezig binnen een be stemmingsplan voor niet-agrarische doeleinden, indien de wegen en daarbij behorende nutsvoorzienin gen van dien aard zijn, dat aan alle gebruiksvoorschriften voldaan wordt, zodat de eigenaar van het terrein dit direkt kan benutten voor de daarop gelegen woningbouwbe- stemming, w De prijs voor gereed bouwterrein wordt bepaald via de markt in bouwterreinen en is ook afhanke lijk van het uitgifte-prijzenbeleid van de Overheid. De berekende diepte van bouw terreinen varieert van 30 meter in stedelijke bebouwing tot 40 meter in plattelandsbebouwing. VERGOEDING WEGENS WAARDEVERMINDERING Tot de vermogensschade behoort ook een vergoeding wegens waarde vermindering van het overblijvende. Indien, bij gedeeltelijke aankoop van 'n object, het overblijvende ge deelte méér in waarde daalt, dan als „koopprijs" voor het verkochte wordt ontvangen, dan dient deze waardevermindering vergoed te worden. Waardevermindering kan ook het gevolg zijn van z.g. „snijschade" b.v. bij landbouwgronden, tuinen, enz. Wordt de vormgeving van het overblijvende ernstig geschaad, dan spreekt men van „snijschade". Waardevermindering kan ook het gevolg zijn van uitvoering van nieuwe bouwplannen, b.v. aanleg van toegangswegen, hoogbouw, die licht en zon wegneemt, uitzichtbe lemmeringen, stichting van gebouw en, die het woonklimaat verminde ren enz. Deze waardeverminderingen zijn niet het gevolg van grondverwer ving, doch van de uitvoering van 'n plan. Eventuele schadevergoeding kan dan gevorderd worden op grond van artikel 49 van de „Wet op de ruim telijke ordening", als „planschade". INKOMENSSCHADE B. Alvorens over te gaan tot vast stel van de naast en boven de ver mogensschade verschuldigde bijko mende schadeloosstellingen, zal be oordeeld moeten worden of deze schadeloosstellingen gebaseerd die nen te worden op de omstandigheid, dat de betrokken eigenaar en ge bruiker van het onroerend goed, dit goed redelijkerwijze zal gaan vervangen of reconstrueren, of dat de exploitatie wordt beëindigd en tot liquidatie van de bedrijfsvoering wordt overgegaan. Bij aankoop, c.q. onteigening van courante onroerende goederen, in eigen exploitatie, zoals woningen, winkel- of zakenpanden, agrarische goederen, waaronder tuinbouwkas sen, veehoudersbedrijfjes enz. wordt als regel uitgegaan van vervanging of reconstructie tenzij de onmoge lijkheid of economische niet - ge wenstheid wordt aangetoond. Bij aankoop, c.q. onteigening van goederen, waarvan de vervangings mogelijkheden zeer schaars zijn, en van goederen, die redelijkerwijze niet vervangbaar zijn, wordt als re gel uitgegaan van liquidatie van de exploitatie. Ook de persoonlijke omstandighe den van de ondernemer, b.v. ouder dom, invaliditeit enz., kunnen in aanmerking worden genomen. Indien beide mogelijkheden aan wezig zijn, zowel reconstructie als liquidatie, dan dient ter berekening van de schadeloosstelling gekozen te worden voor de voor de Overheid voordeligste oplossing. SCHADELOOSSTELLING OP BASIS VAN RECONSTRUCTIE Bij de vaststelling van een scha deloosstelling op basis van recon structie, dienen alle schadegevolgen, die boven de vermogensschade (ver koopwaarde enz.) uitgaan aan de eigenaar-exploitant vergoed te wor den. De belangrijkste schadegevolgen kunnen zijn: a. vergoeding van een onrendabele tcp in de vervangingskosten van het onroerend goed. Een aantal goederen vraagt bij vervanging of reconstructie een zodanige in vestering, dat na het gereedko men de werkelijke marktwaarde in meer of mindere mate afwijkt van de verwervingskosten, c.q. stichtingskosten. Zo zullen de verwervingskosten van woningen of courante zaken- panden wel evenredig zijn aan de marktwaarde. Andere goederen zoals minder courante zakenpan den, bedrijfsgebouwen in de landbouw, zullen na het gereed komen niet verhandelbaar zijn tegen de verwervingskosten (stichtingskosten). Hier is sprake van de zgn. onrendabele top die voor vergoeding in aanmerking komt. b. Vergoeding van investerings- schade (duurder wonen, duurde re exploitatie van het vervang ende onroerende goed). Indien ter vervanging van een onroerend goed een hoger be drag geïnvesteerd moet worden dan als koopsom voor het aanwe zige goed wordt ontvangen, zul len in de regel hogere exploita tielasten het gevolg zijn. Men dient de exploitatielasten in de oude en nieuwe toestand te vergelijken, rékeninng hou dend met alle voor- en nadelen, zoals rentelast, afschrijving, on derhoudskosten, verzekerings kosten enz. Ook geldelijke voordelen van de exploitatie van het nieuwe ob ject dienen beoordeeld te worden. Het uiteindelijk geldelijk nadeel, voortvloeiende uit de duurdere exploitatie van het vervangende object dient vergoed te worden en wel als regel gekapitaliseerd tegen de faktor 10. c. vergoeding van bijkomende kos ten. Kosten die met de vervanging gepaard gaan, zoals kosten van aankoop van grond en/of ge bouwen, (notariskosten, make- laarskosten, kosten van een hy- pctheekakte enz.) voorzover niet opgenomen in stichtings- of ver wervingskosten van het nieuwe objekt, komen voor vergoeding in aanmerking. d. Verhuis- en wederinrichtings- kosten. Kosten die gemaakt moeten wor den ter verhuizing van de een naar de andere woning, alsmede kosten wegens overplaatsing van een bedrijf, komen eveneens in aanmerking voor vergoeding. Hierbij dient rekening gehouden te worden met het verkrijgen van nieuw voor oud, efficiënter inrichting van woning of bedrijf enz. e. Omheining, tuinaanleg, erfvoor- zieningen. Kosten van omheining, tuinaan leg, erfvoorzieningen enz., nood zakelijk om het vervangende ob jekt in een gelijkwaardige toe stand te brengen als het aanwe zige goed en niet opgenomen in de vervangingskosten voor het nieuwe objekt komen ook voor vergoeding in aanmerking. Bij de vaststelling van de „ver vangingskosten" dient zorgvuldig te worden vastgesteld, welke kos ten in dit bedrag zijn opgenomen, ter voorkoming van dubbele ver goedingen. SCHADELOOSSTELLING OP BASIS VAN LIQUIDATIE Indien tergevolge van de verkoop c.qq. onteigening van een onroer end goed, dit objekt niet vervangen kan worden, dan dient als regel ook de exploitatie beëindigd te wor den en vindt een algehele of ge deeltelijke liqquidatie van de be drijfsvoering plaats. Evenredig aan deze liquidatie gaat dan het bedrijfsinkomen geheel of gedeeltelijk verloren. Dit verlies wordt genoemd be drijfsschade of inkomensschade. De netto bedrijfs- of inkomens- schade komt boven de vermogens schade voor vergoeding in aanmer king. Alle gevolgen van de liquidatie dienen onderzocht te worden. VERLIEZEN OP DE BEDRIJFSINVENTARIS Bij algehele liquidatie of een be langrijk deel hiervan zal de be drijf sinventar is worden afgezet, of wel als waardeloos achterblijven. Zo zullen bij liquidatie van een landbouwbedrijf de veestapel, ma chines, werktuigen, gereedschappen, voedermiddelen enz. vrijkomen voor afzet. - Verschillende goederen zullen bij een min of meer gedwongen afzet als tweedehands goed, slechts een geringe opbrengst geven. Zo ook bij beëindiging van een zakenpand of bedrijf. De reële waar de van de goederen dient geschat te worden, alsmede de te verwach ten opbrengst bij gedwongen ver koop. Het verschil hiervan komt voor vergoeding in aanmerking. HET INKOMENSVERLIES Uit de algehele of gedeeltelijke li quidatie van 'n bedrijf vloeit voort, het verlies aan bedrijfswinst of in komen, dat uit de exploitatie van het objekt wordt behaald. Dit inkomensverlies dient vastge steld te worden op een gemiddeld bedrag per jaar, gedurende de ver goedingsperiode. Bij de vaststelling van de inko mensschade dienen alle faktoren beoordeeld te worden, die van in vloed kunnen zijn op het werkelijk te lijden verlies gedurende de ver goedingsperiode. Ter beoordeling wordt als regel uitgegaan van een goede bedrijfs- boekhouding, gedurende b.v. 3 voor afgaande jaren. Bij gebrek aan een boekhouding wordt gebruik gemaakt van de in de praktijk ontstane nor men, voor het in het geding zijnde bedrijf of bedrijfsonderdeel. Beoordelingsfaktoren kunnen zijn: a. het rechtstreeks verlies aan in komen, voortvloeiende uit de li- liquidatie; b. de gevolgen voor het overblij vende bedrijf bij gedeeltelijke li quidatie, b.v. relatieve verzwa ring van gebouwen en inventaris ten laste van de overblijvende exploitatie; c. aanpassing van het overblijvend bedrijfsgedeelte aan de gewijzig de omstandigheden^ Zo zullen in een agrarisch bedrijf de meer opbrengende gewassen (b.v. tuinbouw) op het overblij vende bedrijf behouden dienen te blijven en de minder opbren gende gewassen worden afgesto ten; d. de vrijkomende arbeidstijd van de ondernemer, die bij algehele liquidatie of liquidatie van een belangrijk bedrijfsgedeelte, ont staat; e. opbrengsten van vrijkomend ka pitaal. Uit de koopsom voor het objekt, alsmede uit afzet van bedrijfs middelen, ontstaat vrijkomend kapitaal, dat rentegevend belegd kan worden. Met deze opbrengst dient even eens rekening te worden gehou den; f. bijkomende faktoren, zoals: leef tijd van de ondernemer, het wel of niet aanwezig zijn van 'n op volger voor het bedrijf enz. kun nen in de beoordeling betrokken worden. Na afweging van al deze faktoren wordt uiteindelijk de netto-schade vastgesteld. De duur van de vergoedingsperi- cde, bij gebruik van het objekt in eigendom, indien zonder aankoop of onteigening een normale voorzetting van het bedrijf verwacht kan wor den, wordt gesteld op een tijdvak van 13 a 14 jaren. Dit tijdvak wordt bij voorafgaan de vergoeding vastgesteld op faktor 10. Van deze faktor kan afgeweken worden, indien een vroegere beëin diging van het bedrijf verwacht wordt, ofwel binnen enkele jaren een vervangend bedrijf of bedrijfs gedeelte in uitzicht is. SCHADELOOSSTELLING AAN NIET-EIGEN AREN Ook pachters en huurders van onroerend goed, dat wordt aange kocht, c.q. onteigend, voor niet- agrarische doeleinden, hebben recht op een schadeloosstelling, indien geen vervangende goederen voor handen zijn. De netto-, bedrijfs- of inkomens- schade wordt min of meer op gelij ke wijze vastgesteld, als bij eige naar-gebruikers het geval is. De duur van de vergoedingsperi ode voor pachters van „behuisd land of een hoeve" bedraagt over 't algemeen hoogstens faktor 9. Voor pachters van „los land" geldt de faktor 8. Indien de paehtverhouding is ont staan, nadat aan het onroerend goed bij een goedgekeurd bestemmings plan een bestemming is gegeven voor niet-agrarische doeleinden, geldt de vergoedingsperiode voor de duur van de nog niet verstreken pacht jaren. Ook bij verpachting voor „korte duur" met goedkeuring van de Grondkamer, gelden de nog niet verstreken pachtjaren die voor ver goeding in aanmerking komen. De huurders van bedrijfs- of za kenpanden kunnen ook aanspraak maken op vergoeding van de wer kelijke bedrijfs- of inkomensschade. Naar rato. van de aanwezige huur- verhouding is de duur van de ver goedingsperiode flexibel. Als gemiddelde wordt in het alge meen de faktor 6 gehanteerd. De huurders van privé-woningen hebben slechts een beperkte aan spraak op schadeloosstelling. Een huurwoning is praktisch al tijd vervangbaar. Bij onteigening wordt een bedrag gelijk aan één jaar of hoogstens twee jaar van de huursom vergoed. OVERIGE SCHADEN Er doen zich in de praktijk nog tal van andere schaden voor, die zeer incidenteel zijn en voor ver goeding in aanmerking komen. Zo kan b.v. „omrijschade" ont staan, indien bij aanleg van een weg een overblijvend perceelsge deelte niet meer langs de oorspron kelijke toegangsweg bereikbaar is. De extra-exploitatiekosten, die van deze omweg een gevolg zijn, worden aangeduid als „omrjj schade". Het jaarlijkse schadebedrag dient in het kader van bedrijfsschade ver goed te worden tegen in aanmerking komende kapitalisatiefaktor. Verder kan schade ontsttaan we gens te nauwe belending. Bijvoorbeeld bij snijding van een perceel blijven op het overblijvende fruitbomen staan, vlak tegen de nieuwe perceelsgrens. Deze bomen kunnen dan niet blij ven staan en moeten gerooid wor den. Aangezien de schade wegens op ruimen van deze fruitbomen een gevolg is van aankoop of onteige ning van een bijbehorend perceels gedeelte, komt ook deze voor ver goeding in aanmerking. BELASTING SCHADE Over vergoeding, ontvangen in de inkomenssfeer is inkomensbelasting verschuldigd. In de regel wordt voor deze méér- jarige uitkering toepassing gevraagd van een bepaling in de wet, waarbij deze extra-ontvangsten worden be last. Wordt nu in deze éénmalige hef fing meer belasting gevorderd dan verschuldigd zou zijn bij een nor male voortgang van het inkomen, dan onstaat belastingschade. Deze belastingschade komt voor vergoeding in aanmerking, mits zulks aangetoond wordt door mid del van een verklaring van de in- spekteur der direkte belastingen. Makelaardij Projoktontwikwllnj Hypotheken Verzekeringen Beheer Taxatie* Stlenatra Venray BV Venray, Stationsweg 11 TeL 04780-4438* MATERIELE SCHADE Op de kruising Hoenderstraat - Westsingel werd onvoldoende opge let waardoor een botsing ontstond tussen de personenauto's bestuurd door de 33 jarige Venrayer E. J. M. en de 23 jarige A. S. uit het Bra bantse Dongen. Bij de kruising Eikenlaan-Linden- straat werd geen voorrang verleend waardoor een botsing' ontstond tus sen de personeneauto's bestuurd door de 35 jarige D, C. uit Venray en de 25 jarige E. M. F. Bij beide botsingen alleen materiele schade. MEISJE AANGEREDEN Op de kruising Westsingel-Kemp- weg werd onvoldoende voorrang gegeven waardoor een botsing ont stond tussen het 8 jarige fietsende meisje M. T. en de personenauto bestuurd door de Venrayer M. V. Het meisje kwam te vallen maar de opgelopen verwondingen vielen ge lukkig mee. Verder was er alleen lichte schade te noteren. VOETGANGSTER LIEP DE WEG OVER Zonder op het verkeer te letten stak een kind plotseling op de krui sing Tuinstraat de Maasheseweg over. De bestuurder van een perso nenauto, X. uit Venlo, kon het kind niet geheel ontwijken. Gelukkig viel het achteraf nog mee. BROMFIETSER GAF GEEN VOORRANG De 16 jarige bestuurder van een personenauto, S. uit Venray, gaf op de kruising Horsterweg - Hoogrie- broekseweg geen voorrang aan een personenauto bestuurd door de 23 jarige v. W. uit Erp. Het bleef ge lukkig bij materiële schade. VERSTERKERS GESTOLEN Voor de tweede maal werden in de niet afgesloten kelder van de be jaardenflat Schuttersveld de ver sterkers van het centrale antenne systeem gestolen. De kelder kan niet worden afgesloten omdat deze ge bruikt wordt voor rijwielstalling. De bewoners hebben korte tijd niet van de TV gebruik kunnen ma ken. Het vermoeden bestaat dat jeugdige personen deze diefstal heb ben gepleegd. DIEFSTAL ZWEMBAD G. uit Merselo deed aangifte dat uit het zwembad een hem toebeho rende portemonnaie met inhoud ge stolen was. BOERDERIJ GESLOOPT Het uitzicht in de bocht van de mgr. Hanssenstraat is aanmerkelijk verbeterd nu de voormalige boerde rij van Vollenberg onder slopers handen is gevallen. KLANDESTIEN VUILSTORTEN Gemeentewerken kregen handen vol werk om het klandestien gestort vuil achter St. Anna op te ruimen. Deskundigen zijn bezig te achterha len wie die klandestiene storter is geweest om hem de rekening te pre senteren. Nabij Sparrendreef te Oostrum moesten 140 klandestien gestorte autobanden worden opgeruimd. De politie zit deze storter op het spoor.

Peel en Maas | 1975 | | pagina 13