Hoe in de gemeente Venray de grondprijzen worden berekend Tot 5 augustus Cl&iJUwymbv.yfa Gemeentelijke grondprijzen WEEKBLAD VOOR VENRAY EN OMSTREKEN Gemaakte onkosten worden door opbrengst grondverkopen gedekt nog profiteren van de vele vele aanbiedingen in heren en jongenskleding VRIJDAG 27 JUL11973 No. 30 VIER EN NEGENTIGSTE JAARGANG PEEL EN MAAS VOOR AL UW DRANKEN druk en uitgave van den munckhof n.v. venray grotestraat 28 postbus 1 tel. 2727 giro 1050852 ADVERTENTIEPRIJS 11 ct pw mm. ABONNEMENTS PRIJS PER HALFJAAR 7.50 (bQ vooruitbetaling) Wanneer iemand. in de gemeente Venray gromld, gelegen in een of an der bestemmingsplan, wil kopen en daarop een eigen huis wil bouwen, zal hij voor die grond een bepaald bedrag per vierkante meter moeten betalen. Zo wordt b.v. voor grond, gelegen in het bestemmingsplan „Bergkwartier" ongeveer 32,- per m2 berekend, terwijl voor grond in „Vlakwater" prijzen gelden van 20 tot 30 per m2. In het bestemmings plan „Brukske" betaalt men 45 tot 50 en voor grond ten behoeve van particuliere woningbouw in de kerk dorpen 38 tot 40 per m2 (exclu sief 16 procent btw). Deze prijzen zijn zo niet maar uit „de lucht gegrepen", maar zijn het resultaat van berekeningen conform de richtlijnen, zoals die zijn opge steld door de Vereniging van Neder landse Gemeenten in samenwerking met het Ministerie van Volkshuis vesting. Zodra de gemeentelijke reken meesters de uitgifteprijzen van ge meentelijke bouwgrond hebben uit gerekend, moet de gemeenteraad' in een openbare raadsvergadering zijn fiat hieraan hechten, waarna het College van Gedeputeerde Staten eveneens met deze bedragen accoord moet gaan. Met de uitgifteprijzen van grond, waarop sociale woning bouw wordt gerealiseerd (woning wetwoningen), zal ook het Ministe rie van Volkshuisvesting en Ruim telijke Ordening zich moeten kun nen veremgigen. Uiteraard zijn de uitgifteprijzen voor de diverse bestemmingsplannen verschillend1, omdat diverse variabele factoren bij de berekening een zeer belangrijke rol spelen. In de eerste plaats is de ligging van het exploi- tatiegebied een niet te onderschat ten factor, waarbij de verwerving van al dan niet dure opstallen, de grondgesteldheid e.d. direct al van invloed kunnen zijn op de bereke ning. Daarnaast wordt de prijs be ïnvloedt door het karakter van de te realiseren bebouwing, waarbij bv men de keus heeft uit stedelijke be bouwing in het centrum, landelijke bebouwing op kerkdorpen of bun- Uit een tijdens het vragenuur tje na de raadsvergadering van 29 mei jl gestelde vraag van de zyde van de publieke tribune is gebleken, dat er in Venray behoefte bestaat aan het antwoord op de vraag hoe in onze gemeente de grond prijzen tot stand komen. De raadsvoorzitter heeft toe gezegd, dat het antwoord hier op zal worden gegeven in het weekblad Peel en Maas. Bij deze doet de gemeente die toezegging gestand, in de we tenschap dat deze berekenin gen op het eerste gezicht zeer ingewikeld lyken, doch bij na der inzien een duidelijke kyk geven op het tot stand komen van de grondprijzen. In bij gaand artikel is evenwel spra ke van een denkbeeldig uit breidingsplan. galowplannen met grote kavels (zo als bv in 't bestemmingsplan „Vlak water"). Tenslotte kunnen andere omstan digheden, zoals de noodzaak van het maken van kunstwerken (gemaal, persleidingen, bruggen e.d.), begren zing aan grote doorgaande weigen (waardoor meer onrendabele grond ontstaat) voelbaar doorwerken in de berekening van de uitgifteprijs van de gronden. DENKBEELDIG PLAN Om te trachten eniig inzicht te ge ven in de berekening van de uitgif teprijzen van gemeentelijke bouw grond, geven wij hieronder 'n voor beeld van 'n berekening van grond prijzen in een denkbeeldig plan. Bij de samenstelling van het exploitatiegebied, gaat men in de eerste plaats uit van de netto uit te geven grond voor: a) gesubsidieerde wo ningen; b) ongesubsidieerde woningen; c winkels, bedrijven etc.; d) openbare en bijzondere gebouwen. Vervolgens van de oppervlakte te verharden straten, pleinen, par keerplaatsen, trottoirs en voetpaden en tenslotte van de totale opper vlakte, welke bestemd is voor de aanleg van openbaar plantsoen en speelterreinen. De samenstelling van het exploitatiegebied in dit denkbeeldig plan komt er derhalve als volgt uit te zien: a) Netto uit te geven grond voor: gesubsidieerde woningen ongesubsidieerde woningen totaal woningbouw-terrein winkels, bedrijven enz. openbare en bijzondere gebouwen totaal overige uit te geven grond b) Verharding: straten, pleinen, parkeerplaatsen trottoir en voetpaden totaal verharding: c) Openbaar plantsoen, speelterreinen TOTAAL EXPLOITATIEGEBIED 130.000 m2 100% WONINGBOUW Dan wordt een specificatie opgesteld van de netto uit te geven grond voor woningbouw, naar de aard van de te bouwen aantallen gesubsi dieerde en ongesubsidieerde woningen. Voor het denkbeeldig plan ziet deze specificatie er als volgt uit: a) Gesubsidieerde woningen bej aardenwoningen woningwetwoningen premiewoningen flatwoningen (midelhoog) b) Ongesubsidieerde woningen: bungalows 10 6000 600 vrijstaamdewoningen 30 9000 300 46.600 m2 15.000 m2 2.000 m2 5.000 mi2 22.000 m2 10.000 m2 61.600 m2 47,4 7.000 m2 5,4% 32.000 m2 24,6% 29.400 m2 22,6% aantal 10 100 100 50 m2 totaal 1600 16000 22000 5000 m2 p.w. 160 180 220 Totaal woningbouw speciaalzaken twen-en Jongenskleding boxmeer-venray KOSTENBEGROTING Na inzicht te hebben verkregen in de samenstelling van het exploi tatiegebied en in de aard van de te bouwen woningen met de hoe veelheid daarvoor bestemde grond, moet de kostenbegroting worden op gemaakt aan de hand van de beschikbare gegevens, welke een gede- taileerde begroting hebben opgeleverd. Zo heft de gemeente de gronden voor dit (denkbeeldig) bestemmings plan ter grootte van 130.000 m2 moeten aankopen, inclusief de op dit terrein aanwezige opstallen. Aan de eigenaars zullen schadevergoedin gen moeten worden betaald, terwijl tevens de overdradhts- en taxatie kosten komen te drukken op het totaal van de verwervingskosten. Daarbij zal de gemeente het tctale terrein bouwrijp moeten maken en de voorzieningen moeten treffen voor het leefbaar maken van het terrein. Het totaal van deze te maken onkosten - in dit geval 3.136.000, zal in de gemeentekas moeten terugvloeien (zonder winst uiteraard) door de verkoop van de voor woningbouw bestemde grond. Voor de bouw van woningen, winkels, bedrijven, openJbare en bijzon dere gebouwen is een totale oppervlakte van 68.600 m2 beschikbaar. Dat kunnen we in het eerste staatje zien. De gemiddelde kostprijs voor de voor de bouw uit te geven grond is derhalve het resultaat van de deling: totale exploitatiekosten gedeeld door de totale oppervlakte bouwgrond. In dólt voorbeeld is dat 3.136.000 gedeeld door 68.600 m2 is 45,70 per m2. De samenvatting van de hier genoemde kostenbegroting ziet er als volgt uit: Omschryving Hoeveelh. kostprys gemid. rente kostprijs volgens kosten verlies inclusief begroting p.eenh. 8%p.j. rente Grondverwerving incl. opstallen, scha devergoedingen en overdracht en taxatiekosten 130000 m2 650.000,- 5 16% 754.000,- Slopen opstallen, rooien van hagen en struiken e.d. 40.000,- v- 4% 41.600,- Grondwerk 12000 m3 90.009,- 7,50 4% 93.600,- Straten, pleinen, Trottoirs en parkeerplaatsen 22.000 m2 616.000,- 28,— 4% 640.640,- voetpaden 10.000 m2 190.000,- 19,— 4% 197.600,- Riolering c.a. 2700 m 432.000,- 160,— 4% 449.260,- Openbaar groen 29.400 m.2 117.600,- 4,— 117.600,- Lichtmasten 125 st 95.000,- 760,— 95.000,- Kosten adviesbureaus, uitvoering openb. werken, planvoorbe reiding (incl. opmetingen, kar teringen e.d.) 450.000,- 4% 468.000,- 2.680.600,- 2.857.300,- Omslag alg. kosten 4% 107.200,- 107.200,- Bijdrage Algemeen Voor zieningsfonds a 2,50 per netto m2 uit te geven grond 68.600 m2 171.500,- 2,50 171.500,- TOTAAL EXPLOITATIEKOSTEN 2.959.300,- 3.136.000,- Gemiddelde kostprijs per m2 netto uit te geven grond wordt hier dus: 3.136.000,— gedeeld door 68.600 m2 is 45,70 Nu de GEMIDDELDE kostprijs per m2 voor de netto uit te geven grond voor woningbouw bekend is, moet een berekening worden ge maakt, omdat bij de uitgifteprijzen voor de grond een aantal correctie factoren gaan meespelen. Het zal nl duidelijk zijn, dat grond', bestemd voor bouw van bejaardenwoningen en sociale woningen op grond van de geldende voorschriften goedkoper zal moeten zijn, dan de terreinen bestemd voor de bouw van premiewoningen, bungalows en vrijstaande woningen. Bestemming en ligging van de grond, terreinoppervlakte en bouwhoogte zullen derhalve als correctiefactoren moeten worden ge hanteerd bij het bepalen van de grondprijzen voor de onderscheidene woni ngbouwpla nnen. Hieronder laten we de berekening van de „fictieve" woningen ten be hoeve van de prijsdifferentiatie volgen, waarbij de navolgende toelich ting noodzakelijk is voor het verkrijgen van een juist begrip: In kolom a staat het werkelijk te bouwen aantal woningen vermeld. In kolom b (bestemming) .gaat men er van uit, dat op grond van de geldende voorschriften grond voor woningwetbouw de bestemmings factor 1 krijgt. In vergelijking hiermee krijgt grond voor de bouw van bejaardenwoningen een lagere en grond voor premie- en onge subsidieerde woningen een hogere corectiefactor. In kolom c gaat het voorbeeld er van uit, dat de ongesubsidieerde bouw een gunstiger ligging in het plan heeft in vergelijking met de overige woningen. Door de factor 1,2 wordt dit in de grondprijs verdisconteerd. Indien van geen gunstiger ligging sprake zou zijn, zou ook hiervoor de factor 1 gelden. In kolom d komt door de factor „terreinoppervlakte" de kavelgrootte in de kavelprijs tot uiting. Van deze breuk vormt de teller de wer kelijke kavelgrootte en de noemer de eenheid, waardoor in dit voor beeld de woningwetkavel is genomen. Voor de ongesubsidieerde wo ningen is de noemer met 25 verhoogd, omdat hier de liggingsfactor van 1, 2 reeds een groter grondgebruik inhoudt. In kolom e houdt de factor „bouwhoogte" de relatie in van middel hoog c.q. hoogbouw tot de eengezins-woningwetwoning. Aldus berekend, komt de volgende prijsdifferentiatie tot stand Omschrijving correctiefactoren: Gesubsidieerde bouw: abc Bejaardenwoningen 10 0,8 1 Woningwetwoningen 100 1 1 Premiewoningen 100 1,1 1 Flatwoningen 50 Ongesubsidieerde bouw: Bungalows 10 1,1 Vrijstaande woningen 30 1,1 Totaal aantal fictieve woningen: d e 160/180 180/180 220/180 0,75 1,2 600/205 1,2 300/205 8 5 2 o x re x 3 C X "8 ,Q f 0,71 1,00 1,34 0,75 3,86 1,95 c '-3 .2 co 45 axf 7,10 134,00 134,00 37,50 38,60 57,90 375,10 TE DEKKEN KOSTEN Na het opstellen van bovengenoemde berekeningen, zal nagegaan moe ten worden hoe hoog de kosten moeten zijn, welke door de woningbouw moeten worden gedekt. Uit de explodtatiekosteniberekening is gebleken, dat de totale exploi tatiekosten van het denkbeeldige plan 3.136.000,bedragen. Geeft men de grond voor de bouw van winkels en bedrijven uit voor 60,per m2 dan geeft dit aan inkomsten een bedrag van 2000 m2 x 60,per m2 120.00,— De 6000 m2 voor openbare en bijzondere bebouwing bestemde grond wordt tegen kostprijs 47,50) berekend. Dit geeft derhalve een totaal van 5000 x 47,50 228.500 Het totaal van gronden, bestemd voor winkels, bedrijven, openbare en bijzondere bebouwing levert dan op: 120.00,plus 228.500, 348.500,— Door de woningbouw blijft te dekken over, een bedrag van 3.136.000 min 348.500 2.787.500,— UITEINDELIJKE GRONDPRIJS Na bovenstaande berekeningen komt men uiteindelijk tot de specifi catie van de grondprijzen voor de woningbouw. De kostprijs per fictieve woning is het hierboven genoemde bedrag van 2.787.500,te delen door het fictieve aantal woningen van 375,10 De uitkomst daarvan is 7.431, Met gebruikmaking van de hierboven aangegeven prijsddfferentiatie- gegevens worden dan tenslotte de totale opbrengsten berekend voor de gronden, bestemd voor de verschillende soorten te plegen woningbouw. Aldus ontstaat de volgende tabel: Gesubsidieerde bouw: Omschrijving van Eindfactor Bejaardenwoningen 0,71 Woningwetwoningen 1,00 Premiewoningen 1,34 Flatwoningen 0,75 Ongesubsidieerde bouw: Bungalows 3,86 Vrijstaande woningen 1,93 Prijs p wo. eindfactor 7.431,— 5.275,— 7.431,— 9.960,— 5.573,— 28.680,— 14.340,— Werkel. aant Totale te bouw. wo. opbrengst 10 100 100 50 10 30 Totale opbrengst van de woningbouw 52.750,— 743.100,— 996.000,— J 278.650,— 286.800,— 430.200,— 2.787.500,— Uit de eerder vermelde specificatie van netto uit te geven grond voor woningbouw blijkt hoeveel vierkante meter nodig zijn voor het reali seren van de verschillende soorten woningen. Nu kan met behulp van vermelde kavelgrootten de gemiddelde grondprijs bepaald worden als volgt: Bejaardenwoningen W oningwetwoningen Premiewoningen Bungalows Vrijstaande woningen f 5275,gedeeld door 160 m2 is 32,97 57431,gedeeld door 180 m2 is 41,28 9960,gedeeld door 220 m2 is 45,27 28680,gedeeld door 600 m2 is f 47,80 14340,gedeeld door 300 m2 is 47,80 overbodig te zeggen dat de eindprijs per m2 is. Alles bij elkaar ongetwijfeld een zeer ingewikkelde berekening, doch die bij nadere bestudering toch wel een duidelijk inzicht geeft van het tot stand komen van de grondprijzen in de gemeente Venray. Bovenstaande uiteenzetting zal tevens duidelijk maken, dat de gemeen te bij het berekenen van de grondprijzen zich in eerste instantie laat leiden door officiële richtlijnen terwijl bovendien de door de gemeen telijke rekenmeesters verkregen uitkomsten onderhevig zijn aan goed keuring door de gemeenteraad en Gedeputeerde Staten en voor wat be treft de sociale woningbouw ook nog de goedkeuring verlangen van de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Daarnaast blijkt uit het bovenstaande dat in de grondprijzen de werkelijk gemaakte en de te maken kosten van grondverwerving en bouwrijpmaken zijn ver disconteerd, zonder dat van enig winstbejag sprake kan zijn.

Peel en Maas | 1973 | | pagina 1