Hoe in de gemeente Venray
de grondprijzen worden
berekend
Tot 5 augustus
Cl&iJUwymbv.yfa
Gemeentelijke
grondprijzen
WEEKBLAD VOOR VENRAY EN OMSTREKEN
Gemaakte onkosten worden door
opbrengst grondverkopen gedekt
nog profiteren van de
vele vele aanbiedingen
in
heren en jongenskleding
VRIJDAG 27 JUL11973 No. 30
VIER EN NEGENTIGSTE JAARGANG
PEEL EN MAAS
VOOR AL UW DRANKEN
druk en uitgave van den munckhof n.v. venray
grotestraat 28 postbus 1 tel. 2727 giro 1050852
ADVERTENTIEPRIJS 11 ct pw mm. ABONNEMENTS
PRIJS PER HALFJAAR 7.50 (bQ vooruitbetaling)
Wanneer iemand. in de gemeente
Venray gromld, gelegen in een of an
der bestemmingsplan, wil kopen en
daarop een eigen huis wil bouwen,
zal hij voor die grond een bepaald
bedrag per vierkante meter moeten
betalen. Zo wordt b.v. voor grond,
gelegen in het bestemmingsplan
„Bergkwartier" ongeveer 32,- per
m2 berekend, terwijl voor grond in
„Vlakwater" prijzen gelden van 20
tot 30 per m2. In het bestemmings
plan „Brukske" betaalt men 45 tot
50 en voor grond ten behoeve van
particuliere woningbouw in de kerk
dorpen 38 tot 40 per m2 (exclu
sief 16 procent btw).
Deze prijzen zijn zo niet maar uit
„de lucht gegrepen", maar zijn het
resultaat van berekeningen conform
de richtlijnen, zoals die zijn opge
steld door de Vereniging van Neder
landse Gemeenten in samenwerking
met het Ministerie van Volkshuis
vesting.
Zodra de gemeentelijke reken
meesters de uitgifteprijzen van ge
meentelijke bouwgrond hebben uit
gerekend, moet de gemeenteraad' in
een openbare raadsvergadering zijn
fiat hieraan hechten, waarna het
College van Gedeputeerde Staten
eveneens met deze bedragen accoord
moet gaan. Met de uitgifteprijzen
van grond, waarop sociale woning
bouw wordt gerealiseerd (woning
wetwoningen), zal ook het Ministe
rie van Volkshuisvesting en Ruim
telijke Ordening zich moeten kun
nen veremgigen.
Uiteraard zijn de uitgifteprijzen
voor de diverse bestemmingsplannen
verschillend1, omdat diverse variabele
factoren bij de berekening een zeer
belangrijke rol spelen. In de eerste
plaats is de ligging van het exploi-
tatiegebied een niet te onderschat
ten factor, waarbij de verwerving
van al dan niet dure opstallen, de
grondgesteldheid e.d. direct al van
invloed kunnen zijn op de bereke
ning. Daarnaast wordt de prijs be
ïnvloedt door het karakter van de
te realiseren bebouwing, waarbij bv
men de keus heeft uit stedelijke be
bouwing in het centrum, landelijke
bebouwing op kerkdorpen of bun-
Uit een tijdens het vragenuur
tje na de raadsvergadering
van 29 mei jl gestelde vraag
van de zyde van de publieke
tribune is gebleken, dat er in
Venray behoefte bestaat aan
het antwoord op de vraag hoe
in onze gemeente de grond
prijzen tot stand komen.
De raadsvoorzitter heeft toe
gezegd, dat het antwoord hier
op zal worden gegeven in het
weekblad Peel en Maas.
Bij deze doet de gemeente die
toezegging gestand, in de we
tenschap dat deze berekenin
gen op het eerste gezicht zeer
ingewikeld lyken, doch bij na
der inzien een duidelijke kyk
geven op het tot stand komen
van de grondprijzen. In bij
gaand artikel is evenwel spra
ke van een denkbeeldig uit
breidingsplan.
galowplannen met grote kavels (zo
als bv in 't bestemmingsplan „Vlak
water").
Tenslotte kunnen andere omstan
digheden, zoals de noodzaak van het
maken van kunstwerken (gemaal,
persleidingen, bruggen e.d.), begren
zing aan grote doorgaande weigen
(waardoor meer onrendabele grond
ontstaat) voelbaar doorwerken in de
berekening van de uitgifteprijs van
de gronden.
DENKBEELDIG PLAN
Om te trachten eniig inzicht te ge
ven in de berekening van de uitgif
teprijzen van gemeentelijke bouw
grond, geven wij hieronder 'n voor
beeld van 'n berekening van grond
prijzen in een denkbeeldig plan.
Bij de samenstelling van het exploitatiegebied, gaat men in de eerste
plaats uit van de netto uit te geven grond voor: a) gesubsidieerde wo
ningen; b) ongesubsidieerde woningen; c winkels, bedrijven etc.; d)
openbare en bijzondere gebouwen.
Vervolgens van de oppervlakte te verharden straten, pleinen, par
keerplaatsen, trottoirs en voetpaden en tenslotte van de totale opper
vlakte, welke bestemd is voor de aanleg van openbaar plantsoen en
speelterreinen.
De samenstelling van het exploitatiegebied in dit denkbeeldig plan
komt er derhalve als volgt uit te zien:
a) Netto uit te geven grond voor:
gesubsidieerde woningen
ongesubsidieerde woningen
totaal woningbouw-terrein
winkels, bedrijven enz.
openbare en bijzondere gebouwen
totaal overige uit te geven grond
b) Verharding:
straten, pleinen, parkeerplaatsen
trottoir en voetpaden
totaal verharding:
c) Openbaar plantsoen, speelterreinen
TOTAAL EXPLOITATIEGEBIED 130.000 m2 100%
WONINGBOUW
Dan wordt een specificatie opgesteld van de netto uit te geven grond
voor woningbouw, naar de aard van de te bouwen aantallen gesubsi
dieerde en ongesubsidieerde woningen.
Voor het denkbeeldig plan ziet deze specificatie er als volgt uit:
a) Gesubsidieerde woningen
bej aardenwoningen
woningwetwoningen
premiewoningen
flatwoningen (midelhoog)
b) Ongesubsidieerde woningen:
bungalows 10 6000 600
vrijstaamdewoningen 30 9000 300
46.600 m2
15.000 m2
2.000 m2
5.000 mi2
22.000 m2
10.000 m2
61.600 m2 47,4
7.000 m2 5,4%
32.000 m2 24,6%
29.400 m2 22,6%
aantal
10
100
100
50
m2 totaal
1600
16000
22000
5000
m2 p.w.
160
180
220
Totaal woningbouw
speciaalzaken twen-en Jongenskleding boxmeer-venray
KOSTENBEGROTING
Na inzicht te hebben verkregen in de samenstelling van het exploi
tatiegebied en in de aard van de te bouwen woningen met de hoe
veelheid daarvoor bestemde grond, moet de kostenbegroting worden op
gemaakt aan de hand van de beschikbare gegevens, welke een gede-
taileerde begroting hebben opgeleverd.
Zo heft de gemeente de gronden voor dit (denkbeeldig) bestemmings
plan ter grootte van 130.000 m2 moeten aankopen, inclusief de op dit
terrein aanwezige opstallen. Aan de eigenaars zullen schadevergoedin
gen moeten worden betaald, terwijl tevens de overdradhts- en taxatie
kosten komen te drukken op het totaal van de verwervingskosten.
Daarbij zal de gemeente het tctale terrein bouwrijp moeten maken
en de voorzieningen moeten treffen voor het leefbaar maken van het
terrein. Het totaal van deze te maken onkosten - in dit geval 3.136.000,
zal in de gemeentekas moeten terugvloeien (zonder winst uiteraard) door
de verkoop van de voor woningbouw bestemde grond.
Voor de bouw van woningen, winkels, bedrijven, openJbare en bijzon
dere gebouwen is een totale oppervlakte van 68.600 m2 beschikbaar. Dat
kunnen we in het eerste staatje zien. De gemiddelde kostprijs voor de
voor de bouw uit te geven grond is derhalve het resultaat van de deling:
totale exploitatiekosten gedeeld door de totale oppervlakte bouwgrond.
In dólt voorbeeld is dat 3.136.000 gedeeld door 68.600 m2 is 45,70 per m2.
De samenvatting van de hier genoemde kostenbegroting ziet er als
volgt uit:
Omschryving Hoeveelh.
kostprys
gemid.
rente
kostprijs
volgens
kosten
verlies
inclusief
begroting
p.eenh.
8%p.j.
rente
Grondverwerving
incl. opstallen, scha
devergoedingen en
overdracht
en taxatiekosten 130000 m2
650.000,-
5
16%
754.000,-
Slopen opstallen,
rooien van hagen
en struiken e.d.
40.000,-
v-
4%
41.600,-
Grondwerk 12000 m3
90.009,-
7,50
4%
93.600,-
Straten, pleinen,
Trottoirs en
parkeerplaatsen 22.000 m2
616.000,-
28,—
4%
640.640,-
voetpaden 10.000 m2
190.000,-
19,—
4%
197.600,-
Riolering c.a. 2700 m
432.000,-
160,—
4%
449.260,-
Openbaar groen 29.400 m.2
117.600,-
4,—
117.600,-
Lichtmasten 125 st
95.000,-
760,—
95.000,-
Kosten adviesbureaus,
uitvoering openb.
werken, planvoorbe
reiding (incl.
opmetingen, kar
teringen e.d.)
450.000,-
4%
468.000,-
2.680.600,-
2.857.300,-
Omslag alg. kosten 4%
107.200,-
107.200,-
Bijdrage Algemeen Voor
zieningsfonds a 2,50
per netto m2 uit te
geven grond 68.600 m2
171.500,-
2,50
171.500,-
TOTAAL
EXPLOITATIEKOSTEN
2.959.300,-
3.136.000,-
Gemiddelde kostprijs per m2 netto uit te geven grond wordt hier dus:
3.136.000,— gedeeld door 68.600 m2 is 45,70
Nu de GEMIDDELDE kostprijs per m2 voor de netto uit te geven
grond voor woningbouw bekend is, moet een berekening worden ge
maakt, omdat bij de uitgifteprijzen voor de grond een aantal correctie
factoren gaan meespelen. Het zal nl duidelijk zijn, dat grond', bestemd
voor bouw van bejaardenwoningen en sociale woningen op grond van
de geldende voorschriften goedkoper zal moeten zijn, dan de terreinen
bestemd voor de bouw van premiewoningen, bungalows en vrijstaande
woningen. Bestemming en ligging van de grond, terreinoppervlakte en
bouwhoogte zullen derhalve als correctiefactoren moeten worden ge
hanteerd bij het bepalen van de grondprijzen voor de onderscheidene
woni ngbouwpla nnen.
Hieronder laten we de berekening van de „fictieve" woningen ten be
hoeve van de prijsdifferentiatie volgen, waarbij de navolgende toelich
ting noodzakelijk is voor het verkrijgen van een juist begrip:
In kolom a staat het werkelijk te bouwen aantal woningen vermeld.
In kolom b (bestemming) .gaat men er van uit, dat op grond van de
geldende voorschriften grond voor woningwetbouw de bestemmings
factor 1 krijgt. In vergelijking hiermee krijgt grond voor de bouw
van bejaardenwoningen een lagere en grond voor premie- en onge
subsidieerde woningen een hogere corectiefactor.
In kolom c gaat het voorbeeld er van uit, dat de ongesubsidieerde
bouw een gunstiger ligging in het plan heeft in vergelijking met de
overige woningen. Door de factor 1,2 wordt dit in de grondprijs
verdisconteerd. Indien van geen gunstiger ligging sprake zou zijn,
zou ook hiervoor de factor 1 gelden.
In kolom d komt door de factor „terreinoppervlakte" de kavelgrootte
in de kavelprijs tot uiting. Van deze breuk vormt de teller de wer
kelijke kavelgrootte en de noemer de eenheid, waardoor in dit voor
beeld de woningwetkavel is genomen. Voor de ongesubsidieerde wo
ningen is de noemer met 25 verhoogd, omdat hier de liggingsfactor
van 1, 2 reeds een groter grondgebruik inhoudt.
In kolom e houdt de factor „bouwhoogte" de relatie in van middel
hoog c.q. hoogbouw tot de eengezins-woningwetwoning.
Aldus berekend, komt de volgende prijsdifferentiatie tot stand
Omschrijving correctiefactoren:
Gesubsidieerde bouw: abc
Bejaardenwoningen 10 0,8 1
Woningwetwoningen 100 1 1
Premiewoningen 100 1,1 1
Flatwoningen 50
Ongesubsidieerde bouw:
Bungalows 10 1,1
Vrijstaande woningen 30 1,1
Totaal aantal fictieve woningen:
d e
160/180
180/180
220/180
0,75
1,2 600/205
1,2 300/205
8 5
2 o
x
re x
3
C X
"8 ,Q
f
0,71
1,00
1,34
0,75
3,86
1,95
c '-3
.2
co 45
axf
7,10
134,00
134,00
37,50
38,60
57,90
375,10
TE DEKKEN KOSTEN
Na het opstellen van bovengenoemde berekeningen, zal nagegaan moe
ten worden hoe hoog de kosten moeten zijn, welke door de woningbouw
moeten worden gedekt.
Uit de explodtatiekosteniberekening is gebleken, dat de totale exploi
tatiekosten van het denkbeeldige plan 3.136.000,bedragen. Geeft men
de grond voor de bouw van winkels en bedrijven uit voor 60,per m2
dan geeft dit aan inkomsten een bedrag van 2000 m2 x 60,per m2
120.00,—
De 6000 m2 voor openbare en bijzondere bebouwing bestemde grond
wordt tegen kostprijs 47,50) berekend. Dit geeft derhalve een totaal
van 5000 x 47,50 228.500
Het totaal van gronden, bestemd voor winkels, bedrijven, openbare
en bijzondere bebouwing levert dan op: 120.00,plus 228.500,
348.500,—
Door de woningbouw blijft te dekken over, een bedrag van 3.136.000
min 348.500 2.787.500,—
UITEINDELIJKE GRONDPRIJS
Na bovenstaande berekeningen komt men uiteindelijk tot de specifi
catie van de grondprijzen voor de woningbouw.
De kostprijs per fictieve woning is het hierboven genoemde bedrag
van 2.787.500,te delen door het fictieve aantal woningen van 375,10
De uitkomst daarvan is 7.431,
Met gebruikmaking van de hierboven aangegeven prijsddfferentiatie-
gegevens worden dan tenslotte de totale opbrengsten berekend voor de
gronden, bestemd voor de verschillende soorten te plegen woningbouw.
Aldus ontstaat de volgende tabel:
Gesubsidieerde bouw:
Omschrijving van Eindfactor
Bejaardenwoningen 0,71
Woningwetwoningen 1,00
Premiewoningen 1,34
Flatwoningen 0,75
Ongesubsidieerde bouw:
Bungalows 3,86
Vrijstaande woningen 1,93
Prijs p wo.
eindfactor
7.431,—
5.275,—
7.431,—
9.960,—
5.573,—
28.680,—
14.340,—
Werkel. aant Totale
te bouw. wo. opbrengst
10
100
100
50
10
30
Totale opbrengst van de woningbouw
52.750,—
743.100,—
996.000,—
J 278.650,—
286.800,—
430.200,—
2.787.500,—
Uit de eerder vermelde specificatie van netto uit te geven grond voor
woningbouw blijkt hoeveel vierkante meter nodig zijn voor het reali
seren van de verschillende soorten woningen. Nu kan met behulp van
vermelde kavelgrootten de gemiddelde grondprijs bepaald worden als
volgt:
Bejaardenwoningen
W oningwetwoningen
Premiewoningen
Bungalows
Vrijstaande woningen
f 5275,gedeeld door 160 m2 is 32,97
57431,gedeeld door 180 m2 is 41,28
9960,gedeeld door 220 m2 is 45,27
28680,gedeeld door 600 m2 is f 47,80
14340,gedeeld door 300 m2 is 47,80
overbodig te zeggen dat de eindprijs per m2 is.
Alles bij elkaar ongetwijfeld een zeer ingewikkelde berekening, doch
die bij nadere bestudering toch wel een duidelijk inzicht geeft van het
tot stand komen van de grondprijzen in de gemeente Venray.
Bovenstaande uiteenzetting zal tevens duidelijk maken, dat de gemeen
te bij het berekenen van de grondprijzen zich in eerste instantie laat
leiden door officiële richtlijnen terwijl bovendien de door de gemeen
telijke rekenmeesters verkregen uitkomsten onderhevig zijn aan goed
keuring door de gemeenteraad en Gedeputeerde Staten en voor wat be
treft de sociale woningbouw ook nog de goedkeuring verlangen van de
Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Daarnaast blijkt
uit het bovenstaande dat in de grondprijzen de werkelijk gemaakte en
de te maken kosten van grondverwerving en bouwrijpmaken zijn ver
disconteerd, zonder dat van enig winstbejag sprake kan zijn.